Mededelingsplicht vs Onderzoeksplicht

In de dagelijkse praktijk van een Register Bouwkundig Inspecteur, en intermediairs en ketenpartners is er nog al eens onduidelijkheid als het gaat om hoever de mededelingsplicht van een verkoper reikt. Wat moet ik nu wel als verkoper melden aan een (potentiële) koper of Rbi-er en wat niet. Wanneer rust er op de verkoper de (wettelijke) plicht om de ander ongevraagd met inlichtingen (mededelingen) te voorzien?

In de dagelijkse praktijk van een Register Bouwkundig Inspecteur, en intermediairs en ketenpartners is er nog al eens onduidelijkheid als het gaat om hoever de mededelingsplicht van een verkoper reikt. Wat moet ik nu wel als verkoper melden aan een (potentiële) koper of Rbi-er en wat niet.
Wanneer rust er op de verkoper de (wettelijke) plicht om de ander ongevraagd met inlichtingen (mededelingen) te voorzien?

Er kan in beginsel gezegd worden dat er een drietal voorwaarden gesteld worden:

1.     De verkoper is van de ware stand van zaken zoals onderhoud, (bouw) gebreken op de hoogte, althans hij mag als verkoper geacht worden daarvan op de hoogte en kennis van heeft; Of wel had de verkoper kunnen weten dat.

2.     Verkoper beseft of moet beseffen dat het punt zoals bouwgebreken, (verborgen) gebreken in kwestie voor de ander van groot belang is om al dan niet tot koop over te gaan;

3.     De verkoper moet er rekening mee houden dat de ander dwaalt. Onjuiste voorstelling van zaken door de verkoper (oftewel dwaalde)

a. Dwaling door een (onjuiste) inlichting van de wederpartij: de verkoper, intermediair heeft de ander onjuist ingelicht en zonder deze inlichting zou de koper de koopovereenkomst niet zijn aangegaan.

b. Dwaling door het zwijgen van de wederpartij (verkoper): de wederpartij verzwijgt relevante informatie en weet of had moeten weten dat deze informatie essentieel is om al dan niet een koopovereenkomst te sluiten. De koper dient in een dergelijk geval er rekening mee te houden dat de verkoper dan dwaalt en heeft niet aan haar wettelijke mededelingsplicht voldaan.

c: Dwaling door beide partijen: beide partijen gaan van een onjuiste voorstelling van zaken uit, in geval van een juiste voorstelling van zaken had de wederpartij moeten begrijpen dat de dwalende dan de overeenkomst niet zou hebben gesloten. Algemene uitzonderingen voor een beroep op dwalingen betreffen enkel toekomstige omstandigheden, de aard van de overeenkomst of de wettelijke onderzoeksplicht van de koper.

Belangrijk: de mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel voor de onderzoeksplicht van de koper.

Nu is uiteraard nog niet gezegd dat als er wordt voldaan aan de drie vereisten er automatisch een mededelingsplicht bestaat bij verkoper. De genoemde eisen zeggen nog onvoldoende over de vraag of de verkoper in de gegeven omstandigheden naar redelijke, in de verkeersopvatting, opvattingen ook werkelijk als tot mededelen verplicht kan worden beschouwd.

Een ander belangrijk argument tegen het aannemen van de mededelingsplicht dat in ogenschouw genomen moet worden is namelijk de argumentatie dat iedere verkoper de te verkopen zaak of goed fraaier (mooier) zal afschilderen dan de woning in werkelijkheid (onder de motorkap) is, en dat hij dat, binnen zekere grenzen, ook zal mogen doen.

Een koper van een woning of vastgoedobject dient dan ook met deze zogeheten eigen flattering uiteraard rekening te houden en aangaande risico`s.
Voorbeeld: Een autoverkoper die (tweedehands) auto`s verkoopt zal immers de auto van binnen en buiten flink poetsen en mooier doen voorstellen t.b.v. een snellere verkoop, alvorens deze aan te bieden in de markt. De auto is niet per definitie APK gekeurd?

De hiervoor bedoelde eindafweging vormt een belangrijke en volstrekt volwaardige toetsingskader van de koper wat meebrengt dat de reeds eerder genoemde vereisten enkele als basisvereisten gezien mogen worden en dat er nog een vierde belangrijke eis aan toegevoegd dient te worden namelijk:

4.     De verkoper van het vastgoed behoort naar redelijke, in het verkeer gangbare opvattingen de ander uit de (roze) droom te helpen.

De lijn tussen de wettelijke mededelings- en de wettelijke onderzoeksplicht is vaak niet duidelijk (helder) voor alle betrokken partijen.

De vraag waar nu precies het omslagpunt ligt, dus waar eindigt de mededelingsplicht en waar start de onderzoeksplicht, dient te worden beantwoord aan de hand van onder andere feiten, omstandigheden, en schending van het concrete gevallen, de aard, inhoud en voorwerp van de koopovereenkomst.
Tevens is de maatschappelijke positie en onderlinge verstandhouding tussen verkoper en aan koper van belang.
Denk bijvoorbeeld aan, dat een professionele verkoper (intermediair, project ontwikkelaar) van een woning jegens een leek-koper de mededelingsplicht van groter belang is en/of jegens een gelijkwaardige deskundige wederpartij (consument, intermediair, hypotheekadviseur, aankoopmakelaar).
Let wel het niet gaat dan om de vraag of partijen feitelijk (on)kundig zijn maar om de vraag hoe zij zich aan elkaar presenteren en welke rollen zij aannemen bij aankoop of verkoop.

Conclusie:
De vraag waar de scheidslijn ligt tussen de mededelingsplicht en onderzoeksplicht is juridisch niet eenvoudig. Vele variabelen zijn er die tot een slotconclusie in omstandigheden kunnen leiden. Dit leidt dan ook in de praktijk vaak tot geschillen m.b.t. het bewijzen of er sprake is van non-conformiteit, verborgen gebreken ect.
Beter voorkomen dan genezen.

Een uniforme, verzekerde bouwkundige keuring door een onafhankelijk register bouwkundig inspecteur wordt meer en meer belangrijk. Deze is al min of meer verplicht in het koop contract met als doel bewustwording. Deze (schijn) verplichting wordt onder commerciële druk vaak overgeslagen met alle juridische gevolgen van dien.
Door gedegen onderzoek voorkomen we de scheidslijn op te zoeken en besparen we alle partijen tijd, juridische procedures, verzekerings claims. En voldoen kopers en verkopers aan hun wettelijke verplichting(en)
Het is dan ook juridisch verstandig, ingeval bij een aankoop of verkoop van een woning, u bij te laten staan door een onafhankelijk Register bouwkundig Inspecteur om te voldoen aan de mededelingsplicht en/of Onderzoeksplicht. Beter voorkomen dan genezen.

Verantwoording:
Overheden, Brancheorganisaties, Banken, Verzekeraars, projectontwikkelaars, inversteerders kunnen woningbezitters en hun vastgoed beschermen. Gelijktijdig beschermen ze ook hun belangen. Een win, win, win, win situatie. Wie als eerste die de stap durft te maken is onderscheidend in de markt.

Voor meer informatie, kijk op www.nrbi.nl en schakel een Register Bouwkundig Inspecteur in.

Met vriendelijke groet,

Bestuursvoorzitter
Vincent verbruggen Rbi

Nederlands register bouwkundig Inspecteurs (NRBI)