Kopen zonder bouwkundige keuring: rechter zet streep door ‘verborgen gebrek’ van 10.000 euro achteraf!

Na één bezichtiging met een roze bril is de koper overtuigd van een mooie aankoop. Zonder bouwkundige keuring word de koop gesloten. Als de koper na enkele weken voor de sleutel overdracht bouwkundig werk wil laten verrichten, komen er grote bouwgebreken van het betonnen dak van de garage scheuren naar voren. Het garage dak vertoond grote scheuren en verzakkingen. De herstel kosten worden geraamd op meer dan 10.000 euro. Een verborgen gebrek of niet na aankoop?. De koper beroept zich op een verborgen gebrek aan het adres van de verkoper. Eigen schuld, vindt de verkoper. De rechtbank in Alkmaar doet uitspraak en stelt de verkoper in gelijk niet de koper. Bouwkundige keuring verplicht of niet?

De koper stelt de verkoper na haar bevindingen aansprakelijk. Verweer: De koper stelt dat de verkoper niet heeft voldaan aan zijn of haar wettelijke mededelingsplicht. “De verkoper had kunnen weten dat het bouwkundig gebrek er was, immers is was deze visueel goed waar te nemen door de verkoper. Ofwel De koper neemt de stelling aan dat de verkoper dit bouwkundig probleem kenbaar had moeten maken en dat daardoor de mededelingsplicht vanuit de verkoper is geschonden.” Als de woning eenmaal geleverd is aan koper, doet een rechtsbijstandverzekeraar namens de koper een voorstel om de herstel gezamelijk kosten te delen. Maar de verkoper weigert enige aansprakelijkheid te erkennen en beroept zich op het feit dat de koper niet heeft voldaan aan zijn of haar wettelijke onderzoeksplicht. 

Onderzoeksplicht vs mededelingsplicht verborgen gebreken

De rechter in Alkmaar geeft de verkoper gelijk niet de koper die zich beroept op het verborgen gebrek. In de koopovereenkomst stelt de verkoper dat hij alleen instaat voor bouwkundige (bouwkundige) problemen die het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Met uitzondering van bouwgebreken die bekend waren of hadden kunnen zijn ten tijde van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Ofwel de koper dit zelf had kunnen waarnemen. Daarbij geldt voor de koper zijn wettelijke onderzoeksplicht. Ook bouwgebreken die de koper niet kende, maar die hij redelijkerwijs wel zou had kunnen ontdekken na een (bouwkundig) onderzoek, worden geacht bekend te zijn.

Artikel 6.3 bepaalt namelijk dat de verkoper ( [gedaagde] ) instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de woning (als woonhuis) verhinderen. Dit geldt niet voor gebreken die aan de koper ( [eisers] ) kenbaar waren ten tijde van het tot stand komen van de overeenkomst. Met ‘kenbare gebreken’ wordt verwezen naar de onderzoeksplicht van de koper bij aankoop.

verborgengebrek was goed zichtbaar bij aankoop

In de aansprakelijkheidstelling aan het adres van de verkoper noemt de eiser (koper) het verborgengebrek ‘duidelijk zichtbaar.is’ De verkoper had kunnen weten dat. Echter uit een bouwkundig rapport opgesteld door een bouwkundig inspecteur dat later is opgesteld wordt bevestigd dat het gebrek ten tijde van bezichtiging duidelijk zichtbaar was.  Volgens de rechter in Alkmaar is het duidelijk dit dat de eiser (koper) zelf dit had kunnen zien en dus niet aan zijn wettelijke onderzoeksplicht heeft voldaan. Doorzakkende balken, scheuren in het beton en de plassen op het platte dak hadden reden moeten zijn voor de koper om de garage tenminste te onderwerpen aan een bouwkundig onderzoek.

Uitspraak: De rechter in Alkmaar wijst de ingebrekenstelling (vordering) af. De koper moet alle herstelkosten zelf betalen maar ook de juridische kosten van de verkoper. Ofwel de koper heeft niet voldaan aan zijn of haar wettelijke onderzoeksplicht bij aankoop en kan zich niet beroepen op een verborgen gebrek immers was het gebrek duidelijk zichtbaar tijdens koop.

Bouwkundige keuring verplicht of niet?

Kopers zijn zich vaak niet bewust van de risico`s als hun wettelijke onderzoeksplicht wordt geschonden. De praktijk leert dat een koper in het kader van zijn of haar onderzoeksplicht min of meer verplicht is een een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Voldoet de koper niet aan zijn of haar onderzoeksplicht dan zijn vaak de juridische gevolgen en herstel kosten niet te overzien. 

Vanuit de praktijk: Onderzoeksplicht van kopers worden standaard buiten spelgezet door verkopers en intermediairs in de huidige (overspannen) markt. Wil je een bouwkundige keuring dan voor jouw toch 10 andere kopers. Ondanks de bewustwording in het koopcontract ziet de koper wel of niet af van de bouwkundige keuring (al dan niet onder druk van verkopende partijen). De koper wordt vaak doelbewust juridisch buitenspel gezet door kopers. Of kopers weten hun rechten niet bij koop en verzuimen in hun onderzoeksplicht bij koop met alle gevolgen van dien.

Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs pleit dan ook voor meer bewustwording onder kopers en vastgoed experts over de risico's bij het uitsluiten van een bouwkundige keuring. 

Verantwoording nemen: Branche organisaties, intermediairs zoals banken, hypotheekadviseurs zouden hun cliënten toch moeten willen behoeden voor verborgen gebreken, bouwgebreken, achterstallig onderhoud en juridisch getouwtrek achteraf bij de duurste aankoop van hun leven. Stichting NRBI pleit daarom ook voor betere uitleg in het koopcontract en dt intermediairs hun verantwoording nemen. 

Maatschappelijke belang van een verplichte bouwkundige keuring

Claims nemen toe. Consumenten zijn meer en meer juridisch verzekerd. Claims op basis van verborgen gebreken, non-conformiteit achteraf nemen toe. Verkopers, kopers, rechtsbijstand, banken en intermadiairs betalen uiteindelijk de rekening bij het verzuim van kopers om te voldoen aan hun wettelijke onderzoeksplicht en claims achteraf na koop.Uiteindelijk betalen we allen de rekening. Woningen staan onderwater, de expertise last van verzekeraars schieten omhoog (zo ook de premie) en de rechtsgang wordt belast. Even nog los van tijd, stres van verkopers, kopers en intermediairs. Conclussie: Partijen moeten consumenten (kopers) beter informeren over de risico`s bij het verzuimen van hun onderzoeksplicht. De gehele keten heeft belang bij een goed onderbouwde aankoop.

Wil je als koper toch voldoen aan je wettelijke onderzoeksplicht? Schakel een Rbi-er in. Kijk in ons register van register bouwkundig inspecteurs