Bouwkundige keuring wel of niet

'Iedere bouwperiode heeft zijn eigen bouwmethodiek en dus zijn aandachtspunten'

Voormalig Bouwkundig inspecteur Vincent Verbruggen, nu bestuursvoorzitter van stichting NRBI vertelt over de bouwkundige keuring wel of niet laten uitvoeren? 

Wie een huis gaat bezichtigen, kan natuurlijk op zoek gaan naar een goede buur of handige vriend die verstand heeft van klusjes. Maar heeft hij echt voldoende kennis en kunde om de bouwkundige staat van het huis te beoordelen waar jij je oog op hebt laten vallen?

Iedere bouwperiode kent zijn eigen bouwmethodiek,en dus aandachtspunten en specifieke problemen. Een bouwkundig inspecteur heeft deze kennis en kunde in huis en let bij de bouwkundige keuring op deze punten. 

Neem de aanwezigheid van asbest. In huizen tot 1993 kom je mogelijk asbestverdacht materiaal tegen. Dat zit niet alleen in wandafwerkingen daken maar ook in het vloerzeil of rioleringsbuis  of op de plek waar ooit de oude cv-ketel heeft gestaan. Het is niet altijd verplicht om het te verwijderen, maar het is wel prettig om te weten waar het zit.

Een bouwkundig inspecteur leest een woning: Los van de kennis van bouwgebreken, verborgen gebreken en achterstallig onderhoud leest een bouwkundig inspecteur de woning. Een bouwkundig inspecteur leest tussen de regels door en legt verbanden m.b.t. bouwgebreken of verborgen gebreken.

Voorbeeld 1: Een scheur in de binnen wand. Ernstig of niet? Verzakking van de fundering of werkt de woning (uitzetten en krimp, kruip). De register bouwkundig inspecteur  bekijkt de gehele woning van nok tot kruipruimte. Hij bestudeerd de woning en leest de woning. De woning vertelt vaak of het om een ernstig funderingsprobleem gaat of juist de werking.

Voorbeeld 2: Houtenvloeren, geen kruipruimte? De bouwkundig inspecteur bekijkt de vloer op verzakking/inklinking. Voelt of de vloer veert aan de kant van de wanden of in het midden. Of speurt naar tekenen van optrekkend vocht in vloerdelen en wanden. Een verborgen gebrek zou kunnen zijn; Balkkoppen aangetast, optrekkend vocht, boktor en/of houtworm aantasting. Verborgen gebreken zijn verborgen.. Maar door goed te lezen ziet de bouwkundig inspecteur vaak meer. 

Enthousiaste klussers

Waar een bouwkundig inspecteur ook altijd op let, is of de bewoner zelf aan het klussen is geslagen of dat er een slechte klusser bezig is geweest. Ik kom regelmatig het werk van enthousiaste klussers en klusbedrijven tegen. Vooral constructieve elementen, elektra en afwerkingen krijgen dan extra aandacht. Veel klussers en klusbedrijven vergeten dat elektrotechniek een echt vak is. En je wilt er niet tijdens het douchen pas achter komen dat de elektra onveilig is aangelegd. Beter voorkomen dan genezen. Het is daarom verstandig om vóór de koop de bouwgebreken, achterstallig onderhoud en verborgen gebreken te ontdekken.

Ook bouwgebreken in nieuwbouwhuizen

Het is een misverstand om te denken dat bouwkundige gebreken en verborgen gebreken alleen bij oudere woningen voorkomen. Ook in huizen die 5 tot 10 jaar oud en zelf bij oplevering komen register bouwkundig inspecteurs grote mankementen tegen. Denk het los laten van wand en vloertegelwerk, onjuiste vloerverwarming toepassingen,  kitwerk dat zijn beste tijd heeft gehad maar ook funderingsproblemen. De koper denkt vaak het is een jonge woning moet ik wel of geen bouwkundige keuring laten uitvoeren? De koper ziet dan vaak de noodzaak van een bouwkundige keuring niet in, maar dit soort bouwgebreken, verborgen gebreken en achterstallig onderhoud komen register bouwkundig inspecteurs tegen. 

Bij de bouwkundige keuring kan een onafhankelijk bouwkundig inspecteur een inschatting geven van de kosten waar je als potentiële koper rekening mee moet houden. Kosten voor direct herstel, of om grotere schade te voorkomen, en de kosten om een woning in redelijke staat te brengen.

Bouwkundige keuring vóór de koop

Regelmatig komen register bouwkundig inspecteurs een woning tegen met zo veel bouwkundige gebreken en achterstallig onderhoud dat de register bouwkundige het liefst tegen de koper zou willen zeggen: Brand je vinger er niet aan. Maar dat is niet mijn taak van de register bouwkundig inspecteur. Kopers zijn verliefd op een huis en willen weten waar ze aan toe zijn en wat ze eraan moeten doen om er fijn in te kunnen wonen.

Register bouwkundig inspecteur kijken naar de bouwkundige staat en wat er bouwkundig niet op orde is. Een register bouwkundig inspecteur geef in het rapport aan wat de directe en termijn kosten zijn om de woning weer in goede bouwtechnische staat te krijgen. Zo weet de koper in ieder geval wat hem te wachten staat en wat het ongeveer gaat kosten. Die informatie kan de koper vervolgens ook weer gebruiken om te onderhandelen.

Bouwkundige keuring wel of niet? Mijn advies is dan ook altijd om een bouwkundige keuring bij voorkeur vóór de koop plaats te laten vinden of een onder voorbehoud bouwkundige keuring met een bedrag op directe kosten mee te nemen. Dit versterkt je positie als in de onderhandelingen aanzienlijk en voldoe je als koper aan je onderzoeksplicht.  

Bouwkundige keuring wel of niet? Onderzoeksplicht?

Bouwkundige keuring verplicht? Ja en nee. Als koper van een woning heb je een wettelijke onderzoeksplicht. Je moet binnen het (voorlopig) koopcontract wel of niet een bouwkundige keuring schrappen. Hiermee willen branche organisaties de koper bewust laten worden van de risico`s of een bouwkundige keuring wel of niet wordt ingezet. Mijn inziens is de discussie om een bouwkundige keuring wel of niet uit te laten voeren zinloos. Waarom?

1. De koper heeft een wettelijke onderzoeksplicht ondanks de mededelingsplicht die prevaleert;
2. De koper kan achteraf gebreken of verborgen gebreken vaak niet meer verhalen bij de verkoper op basis van non-conformiteit immers heeft de koper verzaakt in zijn onderzoek;
3. Bij het schrappen van de bouwkundige voorbehoud ziet de koper af van enig verhaalsrecht of enig recht zich ergens op te beroepen bij bouwgebreken of achterstallig onderhoud achteraf;
4. Een hypotheekverstrekker of bank eist vaak een NHG bouwkundige keuring;
5. Verborgen gebreken achteraf? Rechtsbijstand verzekeraars en bouwrechtadvocaten nemen een zaak vaak niet aan als de koper de zaak niet vooraf goed heeft laten onderzoeken. Mits er verborgen gebreken zijn die het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Echter de bewijslast ligt bij de koper.

Register bouwkundig inspecteurs worden vaak achteraf ingezet binnen de rechtsbijstand om verborgen gebreken aannemelijk te maken. Ofwel te bewijzen dat verborgen gebreken het normaal gebruik van de woning in de weg staat (non-conformiteit aantonen). Een bouwkundige keuring wel of niet uitgevoerd weegt vaak voor de rechter zwaar mee. 

Als koper moet je dus bewust zijn van de risico`s bij het schrappen van een bouwkundige keuring. Bouwkundige keuring wel of niet verplicht? Als koper beslis jij.

Wel een bouwkundige keuring nodig? Zoek register bouwkundig inspecteurs regionaal binnen het register. klik hier