Onder voorbehoud bouwkundige keuring

Bouwkundig voorbehoud, hoe zit dat?

Sinds 1 februari 2018 staat in de model koopovereenkomst voor een bestaande woning standaard de ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring. Bestuursvoorzitter Vincent Verbruggen vertelt wat deze verandering betekent.

Wat houdt de ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring in? Kan ik nog wel onderhandelen over deze voorwaarde? Schrappen ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring kan dat?? Dit zijn vragen die stichting Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) veel krijgen Hieronder geeft stichting NRBI antwoord op de vragen van een onder voorbehoud bouwkundige keuring.

Wat houdt een onder voorbehoud bouwkundig keuring in?

Met een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde (het voorbehoud bouwkundig keuring) kan een potentiële koper de koopovereenkomst ontbinden als uit de bouwkundige keuring en het bouwkundig rapport blijkt dat herstel van bouwgebreken en groot achterstallig onderhoud meer gaat kosten dan (vooraf) is afgesproken. Het gaat hierbij wel om, zoals we dat noemen, 'direct noodzakelijk herstel' (directe kosten in het bouwkundig rapport). Een koper en verkoper kunnen dus vooraf een afspreken een bedrag (directe kosten) onder voorbehoud bouwkundige keuring en dit vastleggen in de koopovereenkomst. 

In de praktijk wordt vaak afgesproken een directe kosten post tussen de 1000 en 10000 euro. Dit bedrag is door de koper vaak zelf op te geven. Wij zien vanuit stichting NRBI dat dit vaak een bedrag is van rond de 5000 euro directe kosten. 

Mochten de directe (herstel) kosten van een bouwkundig rapport dan hoger zijn dan de 5000 euro onder het voorbehoud bouwkundige keuring. Dan kun je de koop hier vaak op ontbinden.

Hiernaast kan een koper de koopovereenkomst ontbinden als de bouwkundige aanvullend specialistisch onderzoek adviseert, bijvoorbeeld bij een vermoeden van asbest verdacht materiaal, loden leidingen, boktor ect.

Wie de koopovereenkomst ontbindt op basis van ontbindende voorwaarden bouwkundige keuring ( uitgevoerde bouwkundige keuring), moet daarbij vaak een kopie van het bouwkundig rapport aan de verkoper geven.

Wel of niet onderhandelen over het onder voorbehoud bouwkundig keuring?

Ook al staat het bouwkundig voorbehoud nu standaard in de model koopovereenkomst, onderhandelen hierover moet en kan nog steeds. Doe je een bod op een huis, dan moet je daarbij direct de gewenste ontbindende voorwaarden noemen, zoals een financieringsvoorbehoud en het onder voorbehoud bouwkundige keuring.

Accepteert de verkoper het bod inclusief de ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring, dan kan de model koopovereenkomst worden aangevuld door een clausule.

Onder voorbehoud bouwkundige keuring 'doorstrepen'

Als een koper en verkoper geen onder voorbehoud bouwkundige keuring afspreken, dan wordt de formulering ervan in de koopovereenkomst zichtbaar doorgestreept. Bij het schrappen van een bouwkundige keuring ziet de koper ziet dus af van zijn of haar wettelijke onderzoeksplicht. Het is dus niet de bedoeling dat de verkopend makelaar of verkoper de formulering met de deleteknop weghaalt. Zo ziet de koper bij het lezen van het koopcontract direct dat de standaardtekst onder voorbehoud bouwkundige keuring is doorgestreept en wordt deze bewust van het feit dat hij afziet van dit voorbehoud.

Geen onder voorbehoud bouwkundig keuring, een risico? 

Bewustwording van de risico`s als koper is nodig als een koper afziet van het onder voorbehoud bouwkundige keuring. Zie je als koper af van het onder voorbehoud bouwkundige keuring. Schrap je letterlijk het keuringsvoorbehoud, bijvoorbeeld omdat de verkoper er niet mee instemt, of je hebt een goed gevoel bij de aankoop dan brengt dat wel financiële en juridische risico’s met zich mee. Je kunt de koopovereenkomst nu niet ontbinden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring als er meer bouwgebreken, verborgen gebreken, achterstallig onderhoud, asbest, loden leidingen, scheuren, verzakkingen of verborgen gebreken zijn dan waarop is gerekend is. Als koper voldoe je met het schrappen onder voorbehoud bouwkundige keuring niet aan je onderzoeksplicht. En achteraf een claim in dienen op basis van non-conformiteit bij verkoper wordt een moeilijke juridische strijdt. 

Alternatief: bouwkundige keuring vóór tekenen

Een goed alternatief is om vóór het sluiten van een koopovereenkomst een bouwkundige keuring uit te laten voeren door een erkend bouwkundig inspecteur. Als koper loop je dan wel het risico dat de verkoper de woning aan een ander verkoopt..   

Alternatief: bouwkundige keuring in bedenktijd

Een andere alternatief is de bouwkundige keuring in bedenktijd uit te laten voeren. Binnen de wettelijke bedenktijd van drie dagen moet dan een bouwkundige keuring ingepland zijn en het bouwkundig rapport uitgewerkt zijn. 

De bouwkundige keuring voor het tekenen of de bouwkundige keuring in de bedenktijd is dus mogelijk. In deze twee gevallen is een onder voorbehoud bouwkundige keuring opnemen in de koopovereenkomst niet nodig. 

Bouwkundige keuring in bedenktijd laten uitvoeren

Bouwkundige voorbehoud opgenomen of een bouwkundige inschakelen binnen de bedenktijd. Zoek een register bouwkundig inspecteur in uw regio. Klik hier