Bouwkundig voorbehoud

Bouwkundig voorbehoud, hoe zit dat?

Sinds 1 februari 2018 staat in de model koopovereenkomst voor een bestaande woning standaard de ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring ofwel voorbehoud bouwkundige keuring. Bestuursvoorzitter Vincent Verbruggen vertelt wat deze verandering betekent.

Wat houdt een voorbehoud bouwkundige keuring in? Is het bouwkundige voorbehoud onderhandelbaar? Is het schrappen van een bouwkundige voorbehoud verstandig en kan dat? Dit zijn vragen die stichting Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs (NRBI) veel krijgen over het bouwkundige voorbehoud. Hieronder geeft stichting NRBI antwoord op de vragen van een onder voorbehoud bouwkundige keuring.

Wat houdt een bouwkundige voorbehoud in?

Met een bouwkundige voorbehoud als ontbindende voorwaarde (onder voorbehoud van bouwkundig keuring) kan een potentiële koper de koopovereenkomst ontbinden als uit de bouwkundige keuring en het bouwkundig rapport blijkt dat direct herstel van bouwgebreken en groot achterstallig onderhoud meer gaat kosten dan (vooraf) is afgesproken. Het gaat hierbij wel om, zoals we dat noemen, 'de direct noodzakelijke kosten van herstel' (directe kosten in het bouwkundig rapport). Een koper, verkoper of verkopend makelaar kunnen dus vooraf een afspreken een bedrag (directe kosten) onder voorbehoud bouwkundige keuring en dit vastleggen in de (voorlopige) koopovereenkomst. 

In de praktijk wordt vaak een bouwkundige voorbehoud gekoppeld aan een bedrag. Een directe kostenpost (bedrag) tussen de 1000 en 10000 euro zijn door de koper vrij onderhandelbaar. Dit bedrag is door de koper vaak zelf aan te geven. Wij zien vanuit stichting NRBI dat dit vaak een bedrag is van rond de 5000 euro aan directe kosten. 

Voorbeeld: Mochten de directe (herstel) kosten in een bouwkundig rapport dan hoger zijn dan de afgesproken 5000 euro (bouwkundige voorbehoud). Dan kun je de koop hier vaak door ontbinden.

Vaak kan een koper de koopovereenkomst ontbinden als de bouwkundige aanvullend specialistisch onderzoek adviseert, bijvoorbeeld bij een vermoeden van asbest verdacht materiaal, loden leidingen, boktor ect.

Wie de koopovereenkomst ontbindt op basis van een bouwkundige voorbehoud (uitgevoerde bouwkundige keuring), moet daarbij vaak een kopie van het bouwkundig rapport aan de verkoper of verkopend makelaar afgeven als bewijslast.

Wel of niet onderhandelen over het bouwkundig voorbehoud?

Ook al staat het bouwkundig voorbehoud nu standaard in een model koopovereenkomst, onderhandelen hierover is wel aan te raden. Doe je een bod op een woning, dan moet je daarbij direct de gewenste het voorbehoud op een bouwkundige keuring (bouwkundige voorbehoud) noemen, net zoals een financierings voorbehoud.

Accepteert de verkoper het bod inclusief het voorbehoud bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarden, dan kan de model koopovereenkomst worden aangevuld met een clausule .

Bouwkundige voorbehoud 'schrappen'

Als een koper en verkoper geen bouwkundige voorbehoud afspreken, dan wordt dient de formulering ervan duidelijk in de koopovereenkomst zichtbaar geschrapt (doorgestreept). Jij als  koper ziet dus af van je wettelijke onderzoeksplicht. Het is dus niet de bedoeling dat de verkopend makelaar of verkoper de formulering met de deleteknop weghaalt. Zo zie je als koper niet bij het lezen van het koopcontract direct dat de standaardtekst onder voorbehoud bouwkundige keuring is doorgestreept en wordt jij als koper bewust van het feit dat je afziet van het voorbehoud bouwkundige keuring.

Geen bouwkundig voorbehoud, Risico’s koper? 

Bewustwording van de risico`s als koper is echt nodig als een koper afziet van het bouwkundige voorbehoud. Zie je als koper af van het voorbehoud bouwkundige keuring. Schrap je letterlijk het keuringsvoorbehoud, bijvoorbeeld omdat de verkopen makelaar, verkoper er niet mee instemt, of je ziet de nut en noodzaak niet in van een bouwkundige keuring, dan brengt dat wel financiële en juridische risico’s met zich mee. 

Je kunt de koopovereenkomst nu niet ontbinden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring als er meer bouwkundige gebreken, groot achterstallig onderhoud, loden leidingen, asbest, funderingsproblemen, verzakkingen of verborgen gebreken zijn dan waarop gerekend is. 

Geen bouwkundige voorbehoud?  Als koper voldoe je met het afzien (schrappen) van het voorbehoud bouwkundige keuring niet aan je onderzoeksplicht. En achteraf een claim in dienen op basis van non-conformiteit (verborgen gebreken) bij verkoper wordt lastig immers heb je als koper geen onderzoek vooraf verricht. Gevolg grote financiële en juridische strijdt. Deze kosten en stres staan achteraf niet in verhouding met de kosten van een bouwkundige keuring bij aankoop.

Alternatief 1: Vóór het tekenen een bouwkundige keuring

Een goed alternatief is om vóór het tekenen een bouwkundige keuring uit te laten voeren door een erkend bouwkundig inspecteur. Als koper loop je dan wel het risico dat de verkoper de woning aan een ander verkoopt.  

Alternatief 2: Bedenktijd en bouwkundige keuring

Een goed alternatief is om de bouwkundige keuring in wettelijke bedenktijd uit te laten voeren. Binnen de bedenktijd van drie dagen moet dan een bouwkundige keuring ingepland worden en het bouwkundig rapport uitgewerkt zijn en in uw bezit zijn.  

Voor het tekenen een bouwkundige keuring of gebruik je de bedenktijd en bouwkundige keuring zijn twee mogelijkheden. In deze twee gevallen is een  bouwkundige voorbehoud opnemen in de koopovereenkomst niet nodig.

Bouwkundige keuring in bedenktijd laten uitvoeren

Zoekt een gecertificeerde bouwkundig inspecteur voor een bouwkundige voorbehoud binnen de bedenktijd of na het bouwkundige voorbehoud. Zoek een register bouwkundig inspecteur in uw regio. Klik hier