Verborgen gebreken bij koop en verkoop

Wie een bestaand huis koopt, koopt de woning in de (technische) staat waarin die zich op dat moment bevindt. Dat wil zeggen: inclusief alle zichtbare en onzichtbare bouwgebreken, achterstallig onderhoud en verborgen gebreken. Het is daarom van belang om de bouwkundige staat van de woning bij aankoop en verkoop goed te kennen: de koper heeft een onderzoeksplicht, en de verkoper heeft een mededelingsplicht. 

De verkoper heeft een mededelingsplicht, dat wil zeggen dat hij verplicht is om alle gebreken waar deze kennis van heeft te delen aan de (aspirant) koper.  

Vanaf de eigendomsoverdracht komen eventuele bouwgebreken, achterstallig onderhoud en verborgen gebreken aan de woning voor rekening van de koper. Afhankelijk van de omstandigheden zijn er twee uitzonderingen waarin de verkoper toch aansprakelijk kan zijn:

• Bij een (verborgen) gebrek wat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld.

• Bij een ernstig (verborgen) gebrek, die het normaal gebruik van de woning in de weg staat;

Ernstig verborgen gebrek

Een gebrek is ernstig wanneer het normaal gebruik van het huis in de weg staat. Bijvoorbeeld een rotte balkvloer of balkconstructie. 

De koper mag op grond van de model koopovereenkomst verwachten dat de woning de eigenschappen heeft die nodig zijn voor normaal gebruik ervan.

De verkoper kan bij een ernstig bouwkundig gebrek aansprakelijk zijn, als het bouwkundig gebrek al voor de overdracht aanwezig was en het verborgen gebrek visueel niet waar te nemen was door de koper bij de bezichtiging. Dit geldt ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was en voor hem of haar verborgen was.

Ouderdomsclausule sluit verborgen gebreken uit

Soms wordt in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Hierin wijst schrijft de verkoper van zich af. De koper wordt erop gewezen dat er sprake is van een oudere woning en dat de koper niet dezelfde verwachtingen van het huis mag hebben als van een jongere woning. Bouwgebreken, achterstallig onderhoud en verborgen gebreken worden hiermee uitgesloten. De onderzoeksplicht prevaleert dan voor de mededelingsplicht. 

Niet-zelfbewoningsclausule en verborgen gebreken

Met regelmaat wordt een zogenoemde niet-zelfbewoningsclausule opgenomen in de koopovereenkomst, dit gebeurt vaak als er sprake is van een voormalige huurwoning. De verkoper kan niet voldoen aan zijn of haar mededelingsplicht omdat hij het huis niet zelf heeft bewoond en dat hij daarom niet op de hoogte is van de technische staat van de woning. 

De bedoeling van de ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule (beide clausules) is om aansprakelijkheid uit te sluiten van de koper  jegens de verkoper voor bouwgebreken , achterstallig onderhoud en verborgen gebreken. In hoeverre de clausules de rechten van koper beperken, hangt af van de exacte formulering in de koopovereenkomst.

Niet gemeld verborgen gebrek

Bij een bouwgebrek dat het normaal gebruik van de woning niet in de weg staat, kan de verkoper aansprakelijk zijn als het gebrek er al was voor de overdracht, en als de verkoper wist of had kunnen weten van het bestaan ervan, maar de woning mooier heeft verkocht dan dat deze is. De mededelingsplicht prevaleert dan boven de onderzoeksplicht. Is de mededelingsplicht geschonden dan is het aan de koper om het verborgen gebrek aannemelijk te maken.

Verborgen gebreken bewijzen

Bij een bouwgebrek of verborgen gebrek dat het normaal gebruik van de woning in de weg staat, is de verkoper aansprakelijk te stellen. Bouwgebreken of verborgen gebreken die er voor de overdracht waren, en als de verkoper hiervan wist of had kunnen weten. Dan dient de koper dit te bewijzen middels een verborgen gebreken onderzoek. De non-conformiteit dient dan aangetoond te worden. Ofwel de verborgen gebreken dienen in kaart gebracht te worden met herstelkosten. Tevens dient de register bouwkundige de verborgen gebreken te beoordelen of de verkoper had kunnen weten van de (verborgen) gebreken. 

Voorbeeld verbogen gebrek: Draag balken, balkkoppen aangetast.

De koper betrekt de woning. Deze wil de houten vloer van onderaf isoleren. De koper maakt een toegangsluik in de vloer om onder de vloer te komen. Eenmaal onder de vloer, ziet de koper dat de balklagen zijn aangetast door houtboorders (boktor en houtworm), en de balkkoppen van de constructie balklagen zijn aangetast bij de oplegging in de muur. Een verborgen gebrek. Maar had de verkoper kunnen weten dat er een gebrek was? 

De begane grondvloer (balklagen) planken (afwerking) zijn in 2015 vervangen. Hierdoor kwamen de balklagen compleet in het zicht te liggen. De verkoper heeft de balklagen ondersabeld (onderstut), maar constructief een goedkope en onjuiste oplossing uitgevoerd. Aannemelijkheid: Het is aannemelijk te maken dat de verkoper had kunnen weten dat de oplegging van de balklagen in de muur, hun constructieve einde naderde. De verborgen gebrek na aankoop, staat het normaal gebruik van de woning in de weg.

De verkoper heeft verzaakt in de mededelingsplicht en het is aannemelijk te maken dat de verkoper van het verborgen gebrek af had kunnen weten.. 

Is er sprake van een verborgen gebrek, Wie eist die bewijst is de regel. Laat een onafhankelijk verborgen gebreken onderzoek uitvoeren door een register bouwkundig inspecteur (Rbi)

Verborgen gebreken onderzoek nodig? Neem dan contact op met stichting Nederlands Register Bouwkundig Inspecteurs. Klik hier voor contact.