Grenzen validatie MJOP

De validatie-instituten zijn verantwoordelijk voor het (steekproef) valideren van de door bouwkundig inspecteur aangeboden meerjarige onderhoudsplanningen(MJOP). Niet altijd is het even duidelijk of een aangeboden MJOP wel of niet voor validatie in aanmerking komt. In de afgelopen maanden hebben de validatie-instituut, geldverstrekkers , NRBI en Register Bouwkundig Inspecteurs intensief overleg gevoerd over het container begrip bouwkundige inspectie in het kader van de MJOP om hierover duidelijke en eensluidende afspraken te maken. 

Het doel van deze handreiking is dan ook om ten aanzien van verschillende begrippen bouwkundige inspectie in de praktijk voorkomende situaties duidelijk te maken wanneer een validatie instituut een aangeboden meerjarige onderhoudsplanning wel of niet zal of kunnen valideren. Met deze handreiking heeft de register bouwkundig inspecteur op voorhand inzicht of het aanbieden van een meerjarige onderhoudsrapportage ter validatie zinvol is.
Voor de geldverstrekkers en opdrachtgevers geldt dat in enkele van de hierna beschreven situaties geen gevalideerde meerjarige onderhoudsplanning aan de register bouwkundig inspecteurs gevraagd kunnen worden. Het is aan de register bouwkundig inspecteur om in een dergelijk geval eventueel een niet gevalideerd meerjarige onderhoudsplanning uit te brengen. Bij zijn besluit daaromtrent zal hij de Gedrags- en beroepsregels en Reglementen van NRBI in ogenschouw moeten nemen. 
 
Algemene uitgangspunten:
Een mjop is geen bouwkundige keuring bedoeld om een appartement en/of woning aan te kopen. De bouwkundig inspecteur die een bouwkundige inspectie (een MJOP conform NEN2767) met daarbij behorende meerjarige onderhoudsrapportage en conditiemeting wil opstellen om dat vervolgens ook te laten valideren door één van de validatie instituten, staat ingeschreven in de expertise Kamer ‘bestaande bouw’ van het Register van NRBI, tenzij uit de beschrijving hierna uitdrukkelijk anders blijkt. Waar gesproken wordt over de Kamers ‘BB’ en  worden bedoeld de Kamer ‘’ respectievelijk de Kamer ‘bestaande bouw van het Register van NRBI.

Wanneer er sprake is van een VvE gebouw en/of complex (actieve of slapende VvE), wordt de bouwkundig inspecteur verondersteld van het object een meerjarige onderhouds rapportage met conditie meting (hierna te noemen MJOP) in het kader van de wettelijke verplichting m.b.t de reserveringfonds (wettelijke onderhouds reserve) op te stellen voor de VvE. Een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP) is een rapport waarin staat wanneer welk onderhoud plaats moet vinden en een conditiemeting van alle alle bouwdelen, die in het MJOP staan, vermeld of ze wellicht al direct onderhoud nodig hebben. Alleen een MJOP met conditiemeting is te valideren. De MJOP heeft betrekking op de gemeenschappelijke zaken van de Vereniging van Eigenaars (VvE), waaronder in ieder geval het dak en de gevel en gemeenschappelijke gedeeltes.

De bouwkundig inspecteur kan van de opdrachtgever de opdracht hebben ontvangen om naast de standaard inspectie ook  bijzondere uitgangspunten mee te nemen.  De mogelijkheid bestaat dat geldverstrekkers en validatie instituut in hun acceptatiebeleid het hanteren van bepaalde bijzondere uitgangspunten uitsluiten bij de beoordeling van bijvoorbeeld een financieringsaanvraag.

Situaties:

1. MJOP met prive gedeelte
 
Binnen een meerjarige onderhoudsplanning met coditiemeting (MJOP) betreffende een bestaande woning (appartment) met de bestemming ‘aankoop tot wonen’  kan worden gevalideerd binnen een MJOP, mits de woning bestemd is of voorbestemd is voor eigen gebruik (aankoop voor verhuur of beheer) van door de aankopende partij; Een MJOP wordt niet gevalideerd, indien men het MJOP rapport gebruikt voor (bouw) geschillen na aankoop, en/of er een (ver)huurverplichting op rust of de woning (semipermanent) verhuurd is of gaat worden.

2. Periodieke herkeuring MJOP

Een periodieke herkeuring MJOP (met of zonder privé-gedeelte) kan worden gevalideerd, mits de MJOP opgesteld is binnen een door het NRBI goedgekeurd MJOP rapportage methodiek. Een Meerjarige onderhoudsrapport wordt niet gevalideerd, indien  MJOP (rapport) zonder conditemeting wordt aangeboden.

3: MJOP met of zonder conditie meting

Een MJOP kan met of zonder conditiemeting uitgeverd worden. Een MJOP met conditiemeting kan alleen gevalideerd worden. In de conditiemeting staat namelijk voor alle bouwdelen, die in het MJOP staan, vermeld of direct onderhoud, herstel of vernieuwing nodig is. In een standaard MJOP wordt bij de cyclus namelijk alleen maar gekeken naar gemiddelde levensduur en wordt niet gekeken naar de staat waarin de bouwdelen nu verkeren. Om een vertekend beeld te voorkomen  en onjuiste reserveringen (wettelijke onderhoudsreserve VvE) wordt alleen een MJOP met conditiemetingen gevalideerd. Het bestuur van de VvE, VvE leden banken hebben zo zekerheid op een betrouwbare MJOP.

Zoekt u een gevalideerde meerjarige onderhoudsplanning binnen het zoekyteem NRBI uw register bouwkundig inpecteur. Verzeker u als VvE bestuur dat uw VvE complex vakkundig gekeurd wordt.