Aansprakelijkheid verborgen gebreken

In het algemeen mag een koper verwachten dat het geleverde vastgoed voldoet aan de door hem gestelde redelijke verwachtingen. Zo mag de koper van een vastgoedobject in het algemeen verwachten dat bijvoorbeeld een woning verzakt, het dak niet lekt, tuingrond niet ernstig vervuild is. Een verkoper is in het algemeen niet aansprakelijk voor gebreken die de koper had kunnen zien ten tijde van overdracht (koop). Immers met een zichtbaar gebrek zal al rekening gehouden kunnen worden bij het bepalen van de (lagere) koopprijs.

Discussies over aansprakelijkheid bij gebreken betreffen daarom vooral de aansprakelijkheid voor ‘verborgen’ gebreken. Heeft de koper niet voldaan aan zijn of haar onderzoeksplicht en verzaakt dit voor koop mede te delen is verhaalsrecht lastig. Heeft de koper voldaan aan zijn of haar onderzoeksplicht en komen er verborgen gebreken aan het licht die visueel niet waarneembaar waren ten tijde van koop (bezichtiging) dan dient men aansprakelijkheid verborgen gebreken aan te tonen.

Wanneer aansprakelijkheid verborgen gebreken

In hoofdlijnen is er aan de zijde van de verkoper sprake van aansprakelijkheid verborgen gebreken indien:

  1. Het bouwgebrek verborgen was;
  2. Het gebrek het ‘normaal gebruik’ verhindert of het bijzondere gebruik verhindert indien partijen een bijzonder gebruik voor ogen hadden;
  3. Koper niet hoefde te twijfelen over de afwezigheid van het gebrek.

Aansprakelijkheid verborgen gebreken aantonen

Aansprakelijkheid verborgengebreken ofwel non-conformiteit aantonen begint bij een verborgen gebreken onderzoek. Als koper dient je aan te tonen dat het gaat om een verborgen gebrek. Wat het verborgen gebrek inhoud en wat de herstelkosten zijn door derden. Ofwel de schade last moet in beeld gebracht worden. Dit kun je doen door:

  1. Verkoper aansprakelijk te stellen middels een schrijftelijke mededeling;
  2.  Verkoper in de schriftelijke mededeling erop te wijzen dat er een onafhankelijk onderzoek wordt gestart;
  3.  Verkoper in het kader van hoor en wederhoor uit te nodigen om bij het onderzoek aanwezig te zijn;
  4.  Expertise rapport klaar. Schriftelijk aantoonbaar verkoper aansprakelijk stellen m.b.t. verborgen gebreken gebreken.
  5.  Verkoper in de gelegenheid stellen om de verborgen gebreken binnen een redelijk gestelde termijn te herstellen. 
  6.  Geen herstel of antwoord van verkoper. De gang naar de rechter in zetten.

Belangrijk! 

De juridische vraagstelling vanuit een jurist, advocaat of rechtsbijstand is van belang om de aansprakelijkheid verborgen gebreken goed in te zetten. Voordat u een onafhankelijk register bouwkundig inspecteur (Rbi) inschakeld dient deze juridische vraagstelling duidelijk te zijn. 

Keuzevrijheid & transparantie


Het NRBI heeft als doel zijn leden vindbaar en boekbaar te maken voor aanvragers. Een opdracht komt tot stand tussen aanvragers en de gekozen zelfstandig Register Bouwkundig Inspecteurs. Transparantie en keuzevrijheid zijn belangrijk. U kiest zelf de Rbi-er. Door dit mogelijk te maken waarborgen wij de objectiviteit van de Register Bouwkundig Inspecteurs.

Zoek Rbi-er Leden